【设计治理】房地产项目设计阶段的成本优化

发布时间:2021-11-10 06:55 阅读次数:
本文摘要:01成本治理的思维与理念no.1设计优化的价值与意义1、设计阶段的成本对总投资的影响至关重要房地产项目建设历程包罗决议定位、设计和实施三大阶段控制成本的关键在于决议定位和设计阶段(包罗选材用料)定位与设计阶段影响整个房地产项目投资在80%以上工程阶段(包罗合约和实施阶段)影响20%而项目设计费只占到工程全部用度的2%-4%。

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01成本治理的思维与理念no.1设计优化的价值与意义1、设计阶段的成本对总投资的影响至关重要房地产项目建设历程包罗决议定位、设计和实施三大阶段控制成本的关键在于决议定位和设计阶段(包罗选材用料)定位与设计阶段影响整个房地产项目投资在80%以上工程阶段(包罗合约和实施阶段)影响20%而项目设计费只占到工程全部用度的2%-4%。2、树立两个正确的成本观之一:成本控制的平衡观之二:努力的成本控制观成本治理运动应把成本效益看法作为支配思想,而不是从简朴狭隘的节约和淘汰成本的看法出发,要从“投入产出比”的分析看待成本的须要性与合理性。3、两种计谋针对差别的产物和差别的定位接纳差别的计谋。不平衡使用成本,实现成本价值最大化4、两点管控原则①合理使用功效性成本;严控结构性成本;重点投入敏感性成本(不平衡使用成本)②通常控制成本:结果会带来客户诉苦,累计叠加导致品牌美誉度降低的,都是失败的成本控制no.2当下房地产设计阶段治理现状及问题剖析1、不重视设计阶段的成本控制2、设计阶段的时间控制结论:项目设计历程的项目治理是围绕着这两个最终结果而展开的,而方案设计阶段占据了整个设计阶段的大部门时间。

3 、房地产市场调整不停深化,开发的微利时代已经到来,优化成为必不行少的一环。成本控制的目的是通过全历程的设计优化实现的,设计优化让修建价值最大化。02设计成本的治理思路及方法no.1房地产设计治理体系下的成本治理1、房地产开发运营的框架图从图中可以看到影响成本治理的关键流程阶段2、设计成本优化涵盖专业与内容界定全历程:内容涉及前期筹谋和设计阶段(项目筹谋、观点计划、方案设计、开端设计、施工图设计)全专业:涵盖修建、结构、机电、消防、景观、装饰等多专业以及泛光照明、项目的标识及导视系统 (Visual Identity)等。

3、设计成本优化职责划分地产公司:主导产物设计成本优化设计研发中心(设计部)-制定优化事情内容计划实时间节点,明确优化事情流程。成本部-配合质料含量(混土壤量、含钢量)等指标的搜集、统计、测算,并卖力限额设计指标的执行与落实。开发部、工程部、商管部、营销部、物业部等多部门到场。

设计院 :设计成本优化的配角和执行者。no.2设计优化方法1、设计优化的事前控制(1)设计部配合开发部前期介入与政府博弈设计部配合开发口外联举行前期土地谈判事情、对相关设计条件及有关配套设施的详细技术条件仔细分析与研究、趋利避害,好的因素多多争取,对那些倒霉的条件的因素尽可能规避。

核实基础资料的准确性、可实用性、否则会发生无数后患。地形图、红线图水文地质气象资质如山地等庞大地形的通过地质灾害陈诉拟建工程周边的修建物、门路及管线现状资料周边有无计划修建物、市政门路的接点关系及市政给排水管线、能源管线、电力及通讯等管线与小区接点关系的资料园地靠都会主干道一侧是否有排洪沟园地的开端或详细地勘陈诉等(2)选择一个优秀的设计团选择设计院——易于治理、态度重视、水准上乘、市场口碑好选择专业卖力人——业绩、履历、卖力意识、成本意识、服务意识强互助单元的治理——建设设计资源的考察、 选择、评价治理尺度,对资源动态治理。

流程:选择考察→入库→招投标→评标→定标→评价(完成项目后)→进入设计互助同伴资源库(3)尺度条约的效用在国标的基础上,增加了对设计单元的一些约束性条款(增补条约《施工图设计答应》),着重强调设计公司应负担的风险,制止无效成本发生。2、设计优化的事中控制2.1观点及计划方案阶段的三原则之一:非销售物业配套低效资产设置最小化原则之二:园地计划合理化的原则“尊重园地的原始地形地貌,修建结构随山就势,力图修建与情况融为一体”之三:园地土方平衡的原则平地—处置惩罚好园地排水坡地—关注土方量经济合理2.2(扩)开端设计阶段修建专业优化控制点:优化单体的结构关注使用效率户型的实用率地下室的停车效率淘汰无效空间结构专业优化控制点:优化地基处置惩罚基础的选型及设计图结构体系简直定及主要平面部署图结构模型及盘算系数的取值尺度层的部署地下室的部署结构转换层的部署深基坑支护地勘陈诉等机电专业优化控制点:水、电、暖通、空调的系统方案及负荷容量盘算书配套设备用房及相关技术参数供电方案选择高压器容量的控制等暖通空调冷热源的选择等2.3 施工图设计阶段2.3.1图纸自审、审核、复审三位一体(制度化)在许多房地产公司常将施工图的设计治理事情授权给项目公司完成的,所以要将产物的质量、成本治理管控到位,建设健全的图纸审核制度尤为重要。2.3.2实现后期现场设计变换最少化的几个行之有效的措施: 做好产物前期研究事情摆设合理的设计周期设计费合理取值2.3.3主要质料定板、设备选型的成本计谋主要质料——外立面质料、装修(软装硬装)质料、景观苗木选型设备选型——电梯、空调中央机组、冷却塔、锅炉、水泵 、变压器小结:1、观点及方案阶段成本优化重在定性。2、施工图阶段成本优化定性与定量并重。

3、项目竣工后回访、总结、反省,评估设计优化效果。(设计成本优化的事后控制)no.3设计优化结果的落地与实施1、健全的流程治理责任制度是基础2、完善的甲方设计尺度3、强有力的管控流程是保障3.1流程的意义与作用流程治理是企业从粗放型治理过渡到规范化治理直至精致化治理的重要手段。

流程是任何企业运作的基础。流程为中心的治理方式,可极大地提高事务的受控水平。流程中的每小我私家并负起各自的职责,促进团队互助。具有执法效力的文件下达给相关部门。

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3.2流程表(某地产公司研发中心事情流程)4、落实责任人,纲举目张03住宅产物关键环节的管控实操案例与履历分享 no.1计划总图成本优化1、总图观点计划设计缔造价值最大化结论:在控制成本低的阶段举行控制,增强预控。总图的作用结论:若产物研发阶段将成本控制了70%,那么总图就将成本控制了50%。no.2多业态组合拉升土地价值实现高溢价在容积率一定的情况下,接纳多种产物组合,提升溢价空间,进而拉升了土地价值。业态按含金量划分:商铺>独联别墅>联排别墅>花园洋房>接地底跃>电梯顶跃>电梯洋房>高层洋房no.3外联攻关使用调规化倒霉为有利3.1突破限高修建限高是土地出让时的计划条件之一,限高分为航空限高和计划限高两种。

前者经常是强制性划定,无法改变,尔后者在项目总容积率保持稳定的情况下通过外联攻关有突破的可能性 3.2住改商商住地块如无明确的商与住比划定,可通过协商到达住改商的目的,这也暗合了一些地方政府的想法,属双赢。no.4用足容积率与修建密度保证效益最大化容积率是土地开发中的最重要的指标,修建密度也与容积率息息相关。

所以用足容积率是房企的红线。方法之一:使用阴影区完成商业指标商住用地中的商场(商铺)等商业内容可不思量日照、使用这一特点在计划中可使用住宅的阴影区完成商业指标,以利于容积率最大化方法之二:提高容积率三招增加商业部门面积接纳小面宽大进深住宅户型,加大户面积如无限高要求可接纳超高层,虽然土建成本偏高,但鉴于土地价值年年增长的现实,可作为储蓄留待未来开发。方法之三:不平衡使用容积率如果一个项目分为几个地块,容积率总体控制,那么不平衡使容积率是提高货值的有效措施。方法之四:尽可能掘客不占容积率的地上和地下空间换言之:使用好政策“偷面积”。

对于地下空间,是否计容各地政策纷歧,凡不管是否做商业均不计容的地域,应尽可能多掘客地下空间。总结一下现在尚可操作的手法如下:(1)对层高没有划定的地域,首层可做成4.5m高,顶层带阁楼可通过革新成为复式。(2)使用当地对阳台入户花园的宽度和进深的限制,用好用足计划,“偷一半面积”。(3)控制飘窗高度、深度,宽度主卧景观好的可做转角飘窗,面积全“偷”。

(4)有些户型的疏散通道可以革新为厨房服务阳台。(5)双层层高:LOFT支持商住两用。(6)露台面积全赠送。

no.5使用公寓充商业指标现在开发商拿地常有附加条件,即“地产+X”模式“X”即为附加的旅店,商业,学校,地标,主题乐园,医院……以商业为例如果是Mall,开发商以持有为主,靠租金接纳,财政成本高,资金压力大,风险随之而来,不是每个地产商都像万达一样对Mall之类物业操作的那样驾轻就熟,如果对大商业不专业或没信心,不妨接纳化整为零的手法使用公寓加底商的方法完成商业指标。更多干货资料请关注微信民众号:地产人小助手。


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